消費税の引き上げによる住宅ローン減税の延長と拡充で支払いはどう変わる?

2019/01/22

2018年に決まった2019年度与党税制大綱では、
消費税率引き上げに伴って、

住宅ローン減税の拡充などの
経済対策が盛り込まれました。

住宅は人生で最も高い買い物の一つだけに、
増税の前後で支払額がどう変わるのか
気になりますよね。

そこで今回は対策を踏まえて、
引き上げと比べた試算をお伝えします。

消費税の引き上げによる住宅ローン減税の延長と拡充で支払いはどう変わる?

新築マンションのように住宅を事業者から
購入する場合は消費税がかかります。

土地部分は非課税で、
建物部分に課税されるのが特徵です。

税額が大きいため、税率が８％から
10％に上がって購入をためらったり、

逆に８％のうちに
駆け込み購入したりする動きが広がると、
景気に影響するとの見方があります。

需要を平準化し、
増税後の買い控えを防ぐ策として、

既存のローン減税とすまい給付金が
拡充されることになりました。

対抗では、税率10％が適用され、
2020年12月末までに入居できる物件に対して、

現状は10年目までとなっている
住宅ローン減税の期間を
３年間延長するとしました。

10年目までは現状と同じく、
年末のローン残高の１％(100円未満切り捨て)を
所得税などから毎年差し引きます。

11～13年目については
１．ローン残高の１％
２．建物価格の２％を３頭分した額

の二つを毎年比べて、
少ない方を減税額とします。

すまい給付金は現状、年収の目安が
５１０万円以下の人を対象に
最大30万円を給付します。

税率10％時にはこれを拡充し、
2021年12月末までの入居なら、

年収の目安が775万円以下の人に
最大50万円の給付とします。

これら二つの対策の効果を、
試算して見ましょう。

年収650万円の会社員世帯が
税抜き3500万円(うち建物部分3000万円)の
新築マンションを買うと想定。

消費税率８％時の2019年１月の購入と、
10％が適用される2020年１月の購入で比較します。

建物部分の消費税は、
８％時は240万円ですが、
10％時は300万円と60万円多くなります。

土地部分の500万円と
建物部分の消費税は購入時に支払い、

残り3000万円について
住宅ローンを組むとして、

それぞれ返済期間３５年と
２５年の２パターンを考えます。

金利は住宅金融支援機構の
「フラット３５」の水準を参考に
年1.41％とし、全期間固定します。

まず35年返済のケースから。

2019年1月購入と2020年1月購入の
ローン減税の違いは、
11～13年目の減税の有無です。

その減税額は、
１．が毎年20万円を超えるのに対して
２．は20万円なので、
３年間とも２．が適用されます。

減税拡充分は計60万円となり、
消費増税分が帳消しにされます。

さらに、税率８％時には給付対象外だった
すまい給付金が20万円受け取れます。

25年返済のケースでは、
35年返済よりも月々の返済額が多い分、
年末のローン残高が少なくなります。

このため、11～13年目の
１．は18万～15万円台で、
各年20万円の２．を下回ります。

それによって、減税額は１．が適用され、
３年間で計50万7000円。

これにすまい給付金20万円を合わせると、
消費増税分を10万7000円上回ります。

試算結果では、税率10％のほうが
トータルの負担が少なくなりましたが、

増税前に買わないと
損と慌てる必要はなさそうです。

それぞれの人生設計で、
住宅が必要と思った時に
購入するのがよいですね。

ただし、ローン減税拡充の恩恵を
実際に得られるのは、
購入後十数年たってからです。

消費増税後は、購入時に
工面しなければならないお金が増える点を
頭に入れておきましょう。

なお、20年1月購入の場合、
25年返済より35年返済の方が
11～13年めローン減税額が大きいため、

35年返済にメリットを
感じる人もいるかもしれません。

ですが、ローンの総支払額で見ると、
35年返済の約803万円に対し、
25年返済は約3561万円です。

35年返済の方が利息を
240万円以上多く支払う計算で、
減税額の差は吹き飛びます。

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●住宅ローン減税とすまい給付金の拡充
　　　　　　　　　　　　消費税率８％時　　　消費税率10％
住宅ローン　　減税期間　　　10年間　　　　　　13年間
減税　　　　　減税額　　各年とも年末の　　　10年目までは8％時と同じ
　　　　　　　　　　　　ローン残高の1％　　 11～13年目は「ローン残高の1％」と
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「建物価格の2％を3等分した額」の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　少ない方
　　
すまい給付金　50万円　　　　-　　　　　　　　年収(目安)450万円以下　　　
の給付基礎学　40万円　　　 -　　　　　　　　450万円超525万円以下
※　　　　　　30万円年収(目安)425万円以下　 525万円超600万円以下
　　　　　　　20万円 425万円超475万円以下　　600万円超675万円以下
　　　　　　　10万円 475万円超510万円以下　　675万円超775万円以下

※税率10％時は住宅ローン利用の場合。　
　実際の給付額は、給付基礎額に
　持ち分割合を掛けて算出する

●消費税の影響と住宅ローン減税、
　すまい給付金の試算例
家族構成...夫38歳、年収650万円の会社員。
妻は専業主婦。小学生の子一人
マンション価格(税抜き)...3500万円
うち建物部分...3000万円
借入金額...3000万円、金利...年1.41％
持ち分割合...夫100％

購入・入居・返済開始時期　　　2019年1月→2020年1月
　　　　　　　　　消費税　　　　　８％　　　　10％
　　　　建物部分の消費税　　　 240万円　 300万円

返済期間35年　当初10年間の　261万6100円　261万6100円
　　　　　　住宅ローン減税額　　　　　　　　　　　　　→
返済月額　　11年目の減税額　　　０　　　　　２０万円　　合計８０万円
9万538円　12年目の減税額　　　０　　　　　２０万円　　増税分60万円より
総支払額　　13年目の減税額　　　０　　　　　２０万円　　より多い
3802万円5951円すまい給付金　　０　　　　２０万円

返済期間25年　当初10年間の　242万900円　242万900円
　　　　　　住宅ローン減税額　　　　　　　　　　　　　 →
返済月額　　11年目の減税額　　　０　　　　18万円800円　　合計
11万8716円 12年目の減税額　　　０　　　　16万円9100円　70万7000円
総支払額　　13年目の減税額　　　０　　　　15万円7100円　増税分60万円
3561万4785円すまい給付金　　　０　　　　　２０万円　　より多い

※ローンは元利金等返済、
　ボーナス払いなし、手数料などは考慮しない