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消費税の引き上げによる住宅ローン減税の延長と拡充で支払いはどう変わる?

2018年に決まった2019年度与党税制大綱では、
消費税率引き上げに伴って、

住宅ローン減税の拡充などの
経済対策が盛り込まれました。

住宅は人生で最も高い買い物の一つだけに、
増税の前後で支払額がどう変わるのか
気になりますよね。

そこで今回は対策を踏まえて、
引き上げと比べた試算をお伝えします。

  

消費税の引き上げによる住宅ローン減税の延長と拡充で支払いはどう変わる?

新築マンションのように住宅を事業者から
購入する場合は消費税がかかります。

土地部分は非課税で、
建物部分に課税されるのが特徵です。

税額が大きいため、税率が8%から
10%に上がって購入をためらったり、

逆に8%のうちに
駆け込み購入したりする動きが広がると、
景気に影響するとの見方があります。

需要を平準化し、
増税後の買い控えを防ぐ策として、

既存のローン減税とすまい給付金が
拡充されることになりました。

対抗では、税率10%が適用され、
2020年12月末までに入居できる物件に対して、

現状は10年目までとなっている
住宅ローン減税の期間を
3年間延長するとしました。

10年目までは現状と同じく、
年末のローン残高の1%(100円未満切り捨て)を
所得税などから毎年差し引きます。

11~13年目については
1.ローン残高の1%
2.建物価格の2%を3頭分した額

の二つを毎年比べて、
少ない方を減税額とします。

すまい給付金は現状、年収の目安が
510万円以下の人を対象に
最大30万円を給付します。

税率10%時にはこれを拡充し、
2021年12月末までの入居なら、

年収の目安が775万円以下の人に
最大50万円の給付とします。

これら二つの対策の効果を、
試算して見ましょう。

年収650万円の会社員世帯が
税抜き3500万円(うち建物部分3000万円)の
新築マンションを買うと想定。

消費税率8%時の2019年1月の購入と、
10%が適用される2020年1月の購入で比較します。

建物部分の消費税は、
8%時は240万円ですが、
10%時は300万円と60万円多くなります。

土地部分の500万円と
建物部分の消費税は購入時に支払い、

残り3000万円について
住宅ローンを組むとして、

それぞれ返済期間35年と
25年の2パターンを考えます。

金利は住宅金融支援機構の
「フラット35」の水準を参考に
年1.41%とし、全期間固定します。

まず35年返済のケースから。

2019年1月購入と2020年1月購入の
ローン減税の違いは、
11~13年目の減税の有無です。

その減税額は、
1.が毎年20万円を超えるのに対して
2.は20万円なので、
3年間とも2.が適用されます。

減税拡充分は計60万円となり、
消費増税分が帳消しにされます。

さらに、税率8%時には給付対象外だった
すまい給付金が20万円受け取れます。

25年返済のケースでは、
35年返済よりも月々の返済額が多い分、
年末のローン残高が少なくなります。

このため、11~13年目の
1.は18万~15万円台で、
各年20万円の2.を下回ります。

それによって、減税額は1.が適用され、
3年間で計50万7000円。

これにすまい給付金20万円を合わせると、
消費増税分を10万7000円上回ります。

試算結果では、税率10%のほうが
トータルの負担が少なくなりましたが、

増税前に買わないと
損と慌てる必要はなさそうです。

それぞれの人生設計で、
住宅が必要と思った時に
購入するのがよいですね。

ただし、ローン減税拡充の恩恵を
実際に得られるのは、
購入後十数年たってからです。

消費増税後は、購入時に
工面しなければならないお金が増える点を
頭に入れておきましょう。

なお、20年1月購入の場合、
25年返済より35年返済の方が
11~13年めローン減税額が大きいため、

35年返済にメリットを
感じる人もいるかもしれません。

ですが、ローンの総支払額で見ると、
35年返済の約803万円に対し、
25年返済は約3561万円です。

35年返済の方が利息を
240万円以上多く支払う計算で、
減税額の差は吹き飛びます。

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●住宅ローン減税とすまい給付金の拡充
            消費税率8%時   消費税率10%
住宅ローン  減税期間   10年間      13年間
減税     減税額  各年とも年末の   10年目までは8%時と同じ
            ローン残高の1%   11~13年目は「ローン残高の1%」と
                      「建物価格の2%を3等分した額」の
                      少ない方
  
すまい給付金 50万円    -        年収(目安)450万円以下   
の給付基礎学 40万円     -        450万円超525万円以下
      30万円 年収(目安)425万円以下  525万円超600万円以下
       20万円 425万円超475万円以下  600万円超675万円以下
       10万円 475万円超510万円以下  675万円超775万円以下

※税率10%時は住宅ローン利用の場合。 
 実際の給付額は、給付基礎額に
 持ち分割合を掛けて算出する

●消費税の影響と住宅ローン減税、
 すまい給付金の試算例
家族構成...夫38歳、年収650万円の会社員。
妻は専業主婦。小学生の子一人
マンション価格(税抜き)...3500万円
うち建物部分...3000万円
借入金額...3000万円、金利...年1.41%
持ち分割合...夫100%

購入・入居・返済開始時期   2019年1月→2020年1月
         消費税     8%    10%
    建物部分の消費税    240万円   300万円

返済期間35年 当初10年間の 261万6100円 261万6100円
      住宅ローン減税額             →
返済月額  11年目の減税額   0     20万円  合計80万円
9万538円  12年目の減税額   0     20万円  増税分60万円より
総支払額  13年目の減税額   0     20万円  より多い
3802万円5951円 すまい給付金  0      20万円

返済期間25年 当初10年間の 242万900円 242万900円
      住宅ローン減税額               →
返済月額  11年目の減税額   0    18万円800円   合計
11万8716円 12年目の減税額   0    16万円9100円 70万7000円
総支払額  13年目の減税額   0    15万円7100円 増税分60万円
3561万4785円 すまい給付金   0     20万円   より多い

ローンは元利金等返済、
 ボーナス払いなし、手数料などは考慮しない

まとめ

いかがだったでしょうか?

ローン減税の総額を多くする目的で
返済期間わ長くするのは
避けたほうが良さそうですね。

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