適切な住宅ローンとその額は?

建築費の高騰や低金利の影響を受けて、
首都圏を中心にマンション価格が上昇しています。

これから購入を検討している人は、
無理のない資金計画を立てて、
借りすぎを避けたいところです。

そこで今回は、適切な住宅ローンと
その額についてお伝えしてまいります。

適切な住宅ローンとその額は?

不動産経済研究所によると、
2021年度の首都圏の新築マンションの
平均価格は6360万円で、

バブル期の1990年度（6214万円）を超えて
過去最高となりました。

ウクライナ侵略や円安で資材価格が
上昇していることに加えて、

歴史的な低金利で住宅ローンが借りやすくなり、
需要が増えていることが背景にあります。

ただ、住宅ローンを借りられることと
返せることは同じではありませんので
借りすぎリスクを認識してください。

モデルルームなどでは、
利益率の低い変動金利で、
返済期間を目いっぱい使った場合の
借り入れプランを示されることが多いです。

例えば、6000万円を変動金利0.5％、
返済期間35年で借りた場合、

毎月返済額は15万6000円で、
35歳で借りて金利が変わらなかったとすると、

60歳の定年退職時に
1823万円のローンが残ることになります。

金利が上振れすれば、
ローン残高はさらに増えます。

退職金で支払いが終わらなければ、
公的年金をローン返済にあてる
厳しい老後になります。

1.65歳で完済する
2.全期間か10年以上の固定金利を選ぶ
3.借入額はローン返済期間も貯蓄できる程度にする
の3点を基本に資金計画を立てるよう勧めます。

これに従い、35歳で6000万円を
30年固定金利1.5％で借りれば、
月々の返済額は20万7000円になります。

この金額を負担と感じるようであれば、
6000万円のローンは借りすぎと言えます。

●住宅ローンの適切な借入額の求め方
１.適切な毎月の返済額を求める
現在の年間家賃　　　　ローン返済以外の年間住居費
　　　＋　　　　　－　　　　　　　＋　　　　　　　＝年間返済額の目安
現在の年間貯蓄額　　　購入後の年間貯蓄額
（ボーナス込み）

年間返済額の目安÷１２＝毎月返済額の目安

２.住宅ローンシミュレーションに入力する
毎月返済額　1で求めた額
金利　　　　固定金利　　　　　　 　>借り入れ可能額　　　
返済期間　　「65歳－返済開始年齢」
　　　　 　　↓
借り入れ可能額に、用意できる頭金を足せば
購入できる物件価格の目安が出せる

適切な借入額はどう求めたらよいのでしょうか。

35歳で、月額家賃が13万円の賃貸住宅に
住んでいる人をモデルに計算してみましょう。

まず、現在の年間家賃156万円(13万円✕12ヶ月)と
現在の年間貯蓄額を足します。

仮に100万円とすると、
計256万円になります。

この額から、ローン返済以外の住居費と
購入後の年間貯蓄額を引きます。

住居費は管理費や
修繕積立金などで50万円、
貯蓄は70万円と想定します。

減収など不測の事態に備えて
ローン返済中も貯蓄は続け、
共働きなら70万～100万円が理想です。

差し引きすると136万円となり、
これが年間返済額の目安です。

12で割った11万3000円が
適切な毎月返済額となります。

現状の賃貸住宅の家賃より低い額ですが、
修繕積立は上がっていくのが普通で、
厳しめに見積もった方がよいでしょう。

後は、金融機関のホームページなどにある
住宅ローンシミュレーションを利用します。

毎月の返済額を入力し、
返済期間30年、固定金利1.5％で計算すると、
借り入れ可能額は3274万円でした。

これに頭金を加えた額が
購入できる物件の目安になります。

物件購入には、登記簿費用や
ローンの保証料などの費用もかかります。

新築なら物件価格の5～7％、
中古の場合は仲介手数料も
含め10％が目安でした。

また、給与ダウンや失業、
家族の病気などに備えた貯蓄として、
少なくとも200万円ほど残しておきましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか?

住宅購入後も、教育費を捻出し、
老後資金も貯めなければいけない。

先々の生活を脅かすことに
ならないように、

身の丈に合った住宅ローンを
組むことが大切ですね。

関連記事:コロナで住宅ローンの返済が滞る不安を抱えたら?猶予は可能?
　　　　 住宅ローンや返済方法の種類は?