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リバースモゲージとはなに、その制度や仕組みは?

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持ち家を担保にお金を借りて、
死後に売却して返却する

「リバースモゲージ」という
仕組みがあります。

高齢期に、自宅に済み続けながら
生活費の不足を補えますが、

利用する場合は、
借りられる金額や利息について、
しっかりと検討しておきたいところです。

リバースモゲージとはどのようなもので、
その制度や仕組みについて
お伝えしてまいります。

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リバースモゲージとはなに、その制度や仕組みは?

リバースモゲージは、
高齢者が持ち家を担保に入れ、

金融機関から生活資金などを
借り入れるのが一般的な仕組みです。

相続人が担保になっていた家や
土地を売却して返済するのが基本です。

お金を借りて家を買う住宅ローンとの
逆の仕組みだと考えると
イメージしやすいのではないでしょうか。

取り扱う金融期間によって、
借りられる限度額や金利などの
商品内容に違いがあります。

利用できる人の年齢は「55歳以上」や
「65歳上」が一般的ですが、
「50歳以上」というケースもあります。

基本的には、高齢者が
お金を借りるための仕組みです。

老後の生活費が不安な人や
子供に家を残すつもりがない人が増えたことで、
関心が高まっています。

自宅を売却せずに、
生活資金の不足を穴埋めできるため、
そのまま住み続けられるのが大きな特徴です。

ただし、家や土地に資産として
一定上の価値があることが前提となります。

住宅の価値は下がっていくため、
融資額リバースモーゲージを契約する時点の
自宅や土地の評価額の5~7割ほどが目安です。

建物の新しさなどより、立地や
地盤といった土地の価値が重要視されます。

融資の方法は、一括受け取りや、
毎月1回などの分割で一定額を
受け取る方法など様々です。

必要な額の融資を、その都度
受けられる金融機関もあります。

死後の手続きは、契約時に
同意を得ておいた相続人が行います。

相続人がいない場合は、
家庭裁判所に「相続財産管理人」を
選出してもらうことも可能です。

残された預金などで可能なら、
必ずしも家や土地を売却する必要無ありません。 

●リバースモーゲージの基本的なしくみ
自宅 →不動産を担保に入れる→ 銀行など
   ←  お金を借りる  ←
   →死後に、売却して返済→ 
 

借り入れである以上、
利息が発生することに注意しましょう。

想定以上の長生きなどで、
支払い額が膨らんでしまうおそれもあります。

例えば、持ち家と土地の評価額が3000万円で、
その5割の1500万円を一括で借りたとします。

適用される金利がずっと
年3.5%だと仮定して計算すると、

1年分の利息は52万50000円になります。

65歳で契約し、毎月、
利息だけ返済していくと、
75才児店で利息の累計は525万円。

元本と合わせた返済総額は
2025万円になります。

また、利息を元本に
組み込んでいく場合だと、

80歳代半ばで尺入学が
当初の2倍に膨らみます。

変動金利が大きく上昇し、
利払いがもっと増えるリスクもあります。

 
国内のリバースモゲージは、
1980年代に始めた東京都武蔵市が先駆けとされます。

その後、民間の金融機関や自治体などが参入し、
対象や条件は様々です。

東京スター銀行は、条件を満たす戸建てや
マンションを担保にできます。

55歳以上で年収120万円以上だと、
借りられる範囲で、

必要な時にATMでお金を引き出す
利用の仕方も可能です。

70歳以上で年収がない人向けのコースもあります。

三菱UFJ信託銀行は70歳以上が対象で、
担保にできるのは東京23区内の戸建てやマンションです。

長生きで利息が膨らむなど担保不動産を売って
返済できない場合に備える仕組みを2019年導入しました。

全契約者が借り入れ上限額の
5~10%を拠出しておき、
不足分が生じたケースで活用します。

都道府県の社会福祉協議会には、
低所得者向けに

「不動産担保型生活資金」の制度があります。

65歳上の一人暮らしの高齢者や夫婦などで、
住民税非課税世帯が主な対象です。

土地の評価額がおおむね
1500万円以上の戸建てを担保に、
生活費を借りることができます。

●主なリバースモーゲージの利用条件
        東京スター銀行   三菱UFJ信託銀行   都道府県の
                            社会福祉協議会 

対象者    55歳上、年収120万円  70歳以上    65歳以上の 
        以上(原則)など           住民税非課税世帯
                             
担保にできる 戸建てやマンション  東京23区内の      戸建て   
 不動産             戸建てやマンション
  
融資の額や  500万~1億円/    1000万~1億円/   月30万円以下/
 方法    一括や分割で     年1回の分割    3ヶ月分まとめて

利息     年約3%        年3%     年3%か長期プライム
                            レートの低い方

使いみち  事業、投資目的は不可   自由       生活費など 

まとめ

いかがだったでしょうか?

リバースモゲージはあくまで
借金であることを忘れないでください。

人生100年時代と言われる中、
この先の人生の長さと、

返済額がどうなるかを
じっくり考えてみることが必要ですね。

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